İlk gayrimenkul sertifikası ve ilişkiler - ÇİĞDEM TOKER

Gayrimenkul sertifikası “Ev yerine hisse al” diye de anılıyor. Devlet, bir şirketin inşa edeceği ya da yapımına başladığı konut projesini finanse etmek için menkul kıymet çıkarıyor. Kâğıdı alan yatırımcı biriktirerek ya ev alıyor ya da ileride artacak değerinden nemalanıyor.
Böyle sunulmadı tabii. Ama gayrimenkul sertifikası, şişen konut piyasası ve daralan ekonomiye ilaç niyetine tasarlandı. Sonuçlar, şimdilik yüz güldürmüşe benziyor.
Bu hafta Borsa İstanbul’da (BİST) işlem görecek ilk gayrimenkul sertifikası, “Park Mavera 3” adlı proje için ihraç edildi. (239 milyon 238 bin 705 TL değerinde.) Aynı zamanda Türkiye Varlık Fonu’nun da yönetiminde yer alan BIST Başkanı Himmet Karadağ, talep toplama sürecinin gördüğü büyük ilgiden memnun.

***

Gayrimenkul sertifikası, iktisatçı Dr. Ümit Akçay’ın veciz ifadesiyle “Türkiye’de inşaat-finans bütünleşmesinin yeni bir aşaması olarak görülebilir.” (http://www.gazeteduvar.com.tr/yazarlar/2017/04/03/barinma-hakkinin-finansallastirilmasi/)Linkini aktardığım makalede meselenin özünü anlatan asıl ifade, yazının başlığında: “Barınma hakkının finansallaştırılması.” Birleşmiş Milletler raporunda tanımlanan bu kavram, “Finansal piyasaların ve firmaların konut sektöründe daha önce eşine rastlanmayan hâkimiyeti olarak” tanımlanıyor. Dr. Akçay, bu kritik yazısında gayrimenkul sertifikası ile hepimizin olan kent mekânı ve barınma hakkının öznesi olan konutun yatırım aracına dönüştüğünü vurguluyor.
Bıraktığı yerden devam edelim.

***

Peki, bu işi kim üstleniyor?
Dar gelirlinin konut sorununu çözsün diye kurulmuş Toplu Konut İdaresi (TOKİ), kendisinin ve sermaye piyasaları mevzuatının gereği olarak Park Mavera 3 projesiyle ilgili bilgileri, sitesinde ayrıntılı biçimde yayımladı. SPK’nin 23 Mart’ta onayladığı “İhraççı Bilgi Dokümanı” bu belgelerden biri.
Herkese açık olan bu belgenin girişi şöyle:
Bu ihraççı bilgi dokümanı, “düşünülmektedir”, “planlanmaktadır”, “hedeflenmektedir”, “tahmin edilmektedir”, “beklenmektedir” gibi kelimelerle ifade edilen, geleceğe yönelik açıklamalar içermektedir. Birçok faktör, ihraççının geleceğe yönelik açıklamalarının öngörülenden çok farklı sonuçlanmasına yol açabilecektir.
Bu ifadeler yatırım aracının, piyasaların kendine has koşulları nedeniyle şaşırtıcı değil belki. Ama 6. sayfadaki “Risk Faktörleri” başlığı altındaki ifadeler, özel bir dikkati hak ediyor. “İhraççı” konumundaki TOKİ ile ilgili riskler, bu raporda şöyle:
 
TOKİ’nin politik riski
“İhraççı belirli bir kamu hizmetini yürütmek üzere kurulan, Başbakanlığa bağlı bir yapıda faaliyet gösteren gelir tahsis edilen, bu gelirlerden harcama yetkisi verilen, özel bütçeli bir kamu kuruluşudur. Bu nedenle Türkiye’de oluşabilecek her türlü siyasi ve politik risk, TOKİ ve TOKİ’nin faaliyet ve bütçesini etkileyebilecektir.”
Ayrıntılı bir analiz yapılan bu bölümde “yönetimsel ve operasyonel riskler” başlığı altında da müteahhidin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliliklerinin kaybı durumunda TOKİ’ye ek finansal ve operasyonel maliyetler çıkabileceği kayda geçmiş.
 
Makro inşaat ve AKP
Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikasının ihraç edildiği Park Mavera 3 projesinin yüklenicisi, TOKİ’nin uzun yıllardır çalıştığı Makro İnşaat.
Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan’ın, bu projeyle ilgili görüşlerini incelemek isterseniz, internette iki yıl önce katıldığı bir etkinlik sayfasını da görüyorsunuz. Uyan, 2 Mart 2015’te Ensar Vakfı Küçükçekmece Şubesi Gençlik Kolları’nın düzenlediği “Tecrübe Konuşuyor” etkinliğinde konuşmacı olarak yer almış. (http://www.ensar.org/ kucukcekmecede-tecrube-konusuyorun-konugu-ercan-uyan_H483.html)
Aynı sayfada, Türkiye’deki ilk gayrimenkul sertifika ihracına konu projeyi yapan Uyan’ın “Ak Parti Küçükçekmece Gençlik Kolları Kurucu Başkanı” olduğunu da öğreniyoruz. Makro İnşaat’ın kendi sitesinde de önceki projelerin tanıtım sayfalarında “Güçlü Türkiye İçin Birlik Vakti” yazılı kırmızı bir logo var. 

Burada bitireyim yazıyı. Hayırlı olsun.

Çiğdem Toker / CUMHURİYET