Gezi Parkı olaylarıyla birlikte kötü şöhreti doruğa çıkanlardan biri de AVM’lerdi. İş o noktaya geldi ki, AVM denilince akla doğa katliamı, hükümet yanlısı işadamları ve insanların sokaktan uzaklaşması gelir oldu. Sosyal paylaşım sitelerinde AVM’lere protesto çağrısı yapıldı. Hüseyin Kurtuluş tam anlamıyla AVM sektörünün içinden biri; 4A Danışmanlık Şirketi’nde AVM yönetimi için danışmanlık ve mağaza kiralama hizmeti veriyor. Aynı zamanda 31 Mayıs günü pek çok markanın katıldığı Gezi Parkı’na yapılacak herhangi bir yapıyı boykot bildirisinin öncülerinden. Dolayısıyla AVM’lerin 2000’lerin başından bugüne kadar geldiği noktayı en iyi özetleyecek isimlerden. Biz de sözü ona bıraktık ve AVM sektörü hakkında detaylı bilgiler aldık.
- Öncelikle biraz kendinizden bahsedebilir misiniz?
- Tekstil üretimi ve ihracatıyla başlayan iş hayatıma, perakende sektöründe devam ettim. Değişik sivil toplum kuruluşlarında da aktif görevler aldım. İstanbul Hazır Giyim ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri bünyesinde yönetim kurulu ve başkanvekili olarak sekiz yıl boyunca sürdürdüğüm görevimden demokratik bir mesaj vermek için kendi isteğimle ayrıldıktan sonra, perakende sektörünün önemli kuruluşu Birleşmiş Markalar Derneği’nin kurucu üyesi olarak görev yaptım. 2000’lerde alışveriş merkezi sektörünün hızla büyümesiyle 4A Danışmanlık Şirketi’ni kurdum. Halen bu şirketin bir çalışanı olarak, “sahibi” kelimesi bana çok oturmuyor, AVM iş geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanlığı konularında hizmet vermeye devam ediyorum.
- Alışveriş merkezleri yatırımının Türkiye’de geldiği nokta hakkında ne diyeceksiniz?
- Özellikle ABD, AVM yatırımlarında öncüdür ve 250 bin nüfuslu yerleşim bölgeleri AVM yatırımı yapmaya elverişli olarak görülür. Geniş arsalar üzerine kurulmuş bir veya iki katlı yapılarında “Market”, ”Yapı Market” gibi bölümler ana binadan bağımsız konumlanmıştır. Yerleşim merkezlerinin dışında konumlanmasına dikkat ettikleri bu büyük merkezlerin yanı sıra, şehir merkezleri içerisinde de az sayıda AVM vardır. Avrupa’da ise “departman store” geleneği vardır. O da alışverişin yoğun olduğu 15-20 bin metrekarenin içine sıkıştırılmış bir satış yöntemidir. Türkiye’deki AVM yatırımlarının durumuna gelince, ülkemizi oldukça başarılı buluyorum. Avrupa ülkelerinin pek çoğu bu konuda gerimizde kaldı. Türkiye kendi koşullarına uygun değişikliklerle AVM yatırımlarını halkının ihtiyacına göre uyarlayabilmiştir, eğlence merkezleri, geniş dolaşım alanlarıyla da konforlu binalar oluşturmuştur. Alışveriş merkezlerini ekonomi açısından da faydalı buluyorum. Çünkü yapılan her alışveriş kayıt altına alınıyor, vergilendirme açısından çok daha disiplinli. En çok önemsediğim bir başka faydası ise, perakende sektörüne çok sayıda marka katmış olmasıdır. Sosyal açıdan da faydaları vardır. Aileyi birleştirici özellikler taşır. Anne, baba ve çocukların her biri kendi ilgi alanlarına yönelik kullanım mekânlarını aynı bina içerisinde bulabiliyorlar. Son yıllarda alışveriş turizminde de hızla ilerlemeye başladık. Hem yabancı yatırımcıların ve markaların dikkatini çekiyoruz, hem de alışveriş odaklı turist ziyaretçiler alıyoruz. Aslında bu sektör ciddi bir ticaret hacmi yaratıyor. Pek çok yabancı marka da AVM’ler sayesinde Türkiye’ye geldi. Kısacası AVM’ler hiç de öyle “tu kaka, öcü” yapılar değildir.
- Bir bölgede AVM yatırımı yapılmasına nasıl karar veriliyor?
- Bir alışveriş merkezinin metrekare yatırım maliyeti yaklaşık 800 dolar civarında. 100 bin metrekare inşaat alanlı bir AVM projesi düşündüğümüzde kaba hesap 80 milyon dolarlık bir yatırım gerektiriyor. Kimse bu ölçekteki bir yatırımı riske atmak istemez. İşte burada bizim gibi danışmanlık hizmeti veren şirketler önem kazanıyor. Bir arazinin üzerine AVM yapma ya da yapmama kararını doğru bir şekilde vermek için varız. Proje geliştirme hizmeti olarak adlandırdığımız işimizin bu bölümünde ciddi fizibilite çalışmaları yapıyoruz. Arsa aşamasında gerçekleştirdiğimiz bu çalışmada, demografik yapıyı inceleyerek işe başlıyoruz. Nüfus yapısından gelir seviyesine, eğitim düzeyinden çocuk sayısına, tüketim alışkanlıklarında yaşam biçimlerine kadar pek çok detayı araştırıyoruz. Geçmişte AVM yatırımcıları danışman şirketlere gerekli önemi vermiyordu. Ancak ehil danışmanlar kullanmadıkları için sıkıntılar yaşayan projeler oldu. Anadolu’ya çıktığınız zaman AVM anlayışı da değişiyor aslında. İsminin önüne AVM ekleyen yerel marketler görürsünüz. Sincap AVM, Kavruk AVM gibi. Anadolu’da AVM tanımı o kadar değişmiş ki, 600 metrekarelik bir gıda markete bile AVM denilebiliyor. Anadolu’da hâlâ plansız başlanmış gerçek anlamındaki AVM yatırımlarına da rastlıyoruz.
- AVM’lerin hızla artması “bu kadar alışveriş merkezi fazla” düşüncesini yarattı. Bir taraftan da yeni projeler yaratılmaya devam ediyor. Yatırımcılar ölü yatırım yapmak istemeyeceğine göre, hızla artan AVM sayısı talebin olduğunu mu gösteriyor?
- AVM yatırımı sayısının son durumunu incelerken gene büyük şehirlerle Anadolu’yu ayrı değerlendirmek gerek. Büyük şehirlerde AVM sayısındaki artış, gerçekten dikkatli hareket edilecek seviyelere gelmiştir. Bu şehirlerde hâlâ AVM talebi var ancak artık yatırım için seçilecek lokasyonlara daha fazla özen gösterilmeli. Bu şehirlerin bazı bölgelerinde AVM yığılmalarının oluştuğunu görüyoruz. Bu, çok da istenilen bir durum değil. Örneğin şu anda Zincirlikuyu’da bir AVM yapılıyor, tam karşısında aynısından bir tane daha var. İki projenin yatırımcı firmaları ayrı, ama aynı danışmanlık şirketini kullanıyorlar. Buna ben de şaşırıyorum. Son birkaç yıl içerisinde açılan bazı AVM’lerin istenen verimlilikte çalışmaması hem perakende sektörünü hem danışmanlık şirketlerini, hem de yatırımcıyı daha dikkatli olmaya itmeli. İstanbul, Ankara, İzmir, Eskişehir, Bursa AVM verimliliği anlamında seçimlerine dikkat edecek illerimizin başında. Yerel belediyelere görev düşüyor. Projelere ruhsat verirken, deneyimli danışmanlık şirketlerinden hizmet almaları gerektiğini düşünüyorum. Dikkat ederseniz, son birkaç yıldır Ankara ve İstanbul’da AVM yoğunluğuna müşteri çekebilmek adına “Alışveriş Festivalleri” düzenleniyor.
- Bu durum, ileride AVM’lerin ölü yatırıma dönüşmesine sebep olmaz mı?
- Hiçbir AVM yer verdiği markaların tabelasını indirtmek istemez. Hiçbir yatırımcı alışveriş merkezinin ölü yatırıma dönüşmesini de istemez. Bu nedenle verimlilik sıkıntısı yaşayan AVM’ler o işi kendi içlerinde çözümlemek için değişik yöntemler izler. Son yıllarda mevcut AVM’lerin işletmesi daha önem kazandı. İki rakip AVM’yi aynı danışmanlık şirketinin kiralaması veya işletmesi kadar yanlış bir durum olamaz. Mağaza, “iş yapmazsam en kötü buradan çıkarım” diyor. 100 bin dolarlık mağaza yatırımını riske edebiliyor, ama yatırımcının riski 80 milyon dolar ve riske edilemez. Mesela Camialtı Tersanesi’nin AVM yapılması konuşuluyor. “Cami de yapılacak” deniyor, çok yanlış bir karar! AVM veya camiye karşı değilim, buradan böyle bir anlam da çıkmasın. Diyorlar ki, Dubai gibi yapılacakmış. Dubai’nin yapıya ihtiyacı var, çünkü orası bir çöl, kökleşmiş bir yapılaşması, kültür mirası binaları yok. İstanbul zaten tarih. Yerel yönetimler kaynak yaratmak için böyle şeylere izin veriyorlar ama altyapısı, yol eksikliği, demografik yapısı düşünülünce yanlış yapıyorlar.
- Biraz rakamlarla konuşursak, 31 Mayıs’tan sonra ne kadar insan AVM’lerden elini ayağını çekti?
- Her AVM kendini kollamak zorundadır, bu yüzden müşteri giriş sayılarında sağlıklı rakamların dile getirildiğini sanmıyorum. Cirolarda bir kayıp olduğu ortaya çıktı. Bu, etki tepki olayıdır, perakende sektörü ciddi şekilde darbe yedi. Ancak iş, mağazaları kapatma boyutuna gelmedi. Bir de Gezi Parkı eylemleri boyunca, insanlar sokaktan keyif almaya başladı. Parklara gidip insanlarla birebir iletişime geçmeyi tercih ettiler. Sabahın ilk saatlerine kadar orada olmak, özellikle gençlerin çok hoşuna gitti. Bence cirolardaki bu gerileme biraz da buna da bağlı.
- Öncelikle biraz kendinizden bahsedebilir misiniz?
- Tekstil üretimi ve ihracatıyla başlayan iş hayatıma, perakende sektöründe devam ettim. Değişik sivil toplum kuruluşlarında da aktif görevler aldım. İstanbul Hazır Giyim ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri bünyesinde yönetim kurulu ve başkanvekili olarak sekiz yıl boyunca sürdürdüğüm görevimden demokratik bir mesaj vermek için kendi isteğimle ayrıldıktan sonra, perakende sektörünün önemli kuruluşu Birleşmiş Markalar Derneği’nin kurucu üyesi olarak görev yaptım. 2000’lerde alışveriş merkezi sektörünün hızla büyümesiyle 4A Danışmanlık Şirketi’ni kurdum. Halen bu şirketin bir çalışanı olarak, “sahibi” kelimesi bana çok oturmuyor, AVM iş geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanlığı konularında hizmet vermeye devam ediyorum.
- Alışveriş merkezleri yatırımının Türkiye’de geldiği nokta hakkında ne diyeceksiniz?
- Özellikle ABD, AVM yatırımlarında öncüdür ve 250 bin nüfuslu yerleşim bölgeleri AVM yatırımı yapmaya elverişli olarak görülür. Geniş arsalar üzerine kurulmuş bir veya iki katlı yapılarında “Market”, ”Yapı Market” gibi bölümler ana binadan bağımsız konumlanmıştır. Yerleşim merkezlerinin dışında konumlanmasına dikkat ettikleri bu büyük merkezlerin yanı sıra, şehir merkezleri içerisinde de az sayıda AVM vardır. Avrupa’da ise “departman store” geleneği vardır. O da alışverişin yoğun olduğu 15-20 bin metrekarenin içine sıkıştırılmış bir satış yöntemidir. Türkiye’deki AVM yatırımlarının durumuna gelince, ülkemizi oldukça başarılı buluyorum. Avrupa ülkelerinin pek çoğu bu konuda gerimizde kaldı. Türkiye kendi koşullarına uygun değişikliklerle AVM yatırımlarını halkının ihtiyacına göre uyarlayabilmiştir, eğlence merkezleri, geniş dolaşım alanlarıyla da konforlu binalar oluşturmuştur. Alışveriş merkezlerini ekonomi açısından da faydalı buluyorum. Çünkü yapılan her alışveriş kayıt altına alınıyor, vergilendirme açısından çok daha disiplinli. En çok önemsediğim bir başka faydası ise, perakende sektörüne çok sayıda marka katmış olmasıdır. Sosyal açıdan da faydaları vardır. Aileyi birleştirici özellikler taşır. Anne, baba ve çocukların her biri kendi ilgi alanlarına yönelik kullanım mekânlarını aynı bina içerisinde bulabiliyorlar. Son yıllarda alışveriş turizminde de hızla ilerlemeye başladık. Hem yabancı yatırımcıların ve markaların dikkatini çekiyoruz, hem de alışveriş odaklı turist ziyaretçiler alıyoruz. Aslında bu sektör ciddi bir ticaret hacmi yaratıyor. Pek çok yabancı marka da AVM’ler sayesinde Türkiye’ye geldi. Kısacası AVM’ler hiç de öyle “tu kaka, öcü” yapılar değildir.
- Bir bölgede AVM yatırımı yapılmasına nasıl karar veriliyor?
- Bir alışveriş merkezinin metrekare yatırım maliyeti yaklaşık 800 dolar civarında. 100 bin metrekare inşaat alanlı bir AVM projesi düşündüğümüzde kaba hesap 80 milyon dolarlık bir yatırım gerektiriyor. Kimse bu ölçekteki bir yatırımı riske atmak istemez. İşte burada bizim gibi danışmanlık hizmeti veren şirketler önem kazanıyor. Bir arazinin üzerine AVM yapma ya da yapmama kararını doğru bir şekilde vermek için varız. Proje geliştirme hizmeti olarak adlandırdığımız işimizin bu bölümünde ciddi fizibilite çalışmaları yapıyoruz. Arsa aşamasında gerçekleştirdiğimiz bu çalışmada, demografik yapıyı inceleyerek işe başlıyoruz. Nüfus yapısından gelir seviyesine, eğitim düzeyinden çocuk sayısına, tüketim alışkanlıklarında yaşam biçimlerine kadar pek çok detayı araştırıyoruz. Geçmişte AVM yatırımcıları danışman şirketlere gerekli önemi vermiyordu. Ancak ehil danışmanlar kullanmadıkları için sıkıntılar yaşayan projeler oldu. Anadolu’ya çıktığınız zaman AVM anlayışı da değişiyor aslında. İsminin önüne AVM ekleyen yerel marketler görürsünüz. Sincap AVM, Kavruk AVM gibi. Anadolu’da AVM tanımı o kadar değişmiş ki, 600 metrekarelik bir gıda markete bile AVM denilebiliyor. Anadolu’da hâlâ plansız başlanmış gerçek anlamındaki AVM yatırımlarına da rastlıyoruz.
- AVM’lerin hızla artması “bu kadar alışveriş merkezi fazla” düşüncesini yarattı. Bir taraftan da yeni projeler yaratılmaya devam ediyor. Yatırımcılar ölü yatırım yapmak istemeyeceğine göre, hızla artan AVM sayısı talebin olduğunu mu gösteriyor?
- AVM yatırımı sayısının son durumunu incelerken gene büyük şehirlerle Anadolu’yu ayrı değerlendirmek gerek. Büyük şehirlerde AVM sayısındaki artış, gerçekten dikkatli hareket edilecek seviyelere gelmiştir. Bu şehirlerde hâlâ AVM talebi var ancak artık yatırım için seçilecek lokasyonlara daha fazla özen gösterilmeli. Bu şehirlerin bazı bölgelerinde AVM yığılmalarının oluştuğunu görüyoruz. Bu, çok da istenilen bir durum değil. Örneğin şu anda Zincirlikuyu’da bir AVM yapılıyor, tam karşısında aynısından bir tane daha var. İki projenin yatırımcı firmaları ayrı, ama aynı danışmanlık şirketini kullanıyorlar. Buna ben de şaşırıyorum. Son birkaç yıl içerisinde açılan bazı AVM’lerin istenen verimlilikte çalışmaması hem perakende sektörünü hem danışmanlık şirketlerini, hem de yatırımcıyı daha dikkatli olmaya itmeli. İstanbul, Ankara, İzmir, Eskişehir, Bursa AVM verimliliği anlamında seçimlerine dikkat edecek illerimizin başında. Yerel belediyelere görev düşüyor. Projelere ruhsat verirken, deneyimli danışmanlık şirketlerinden hizmet almaları gerektiğini düşünüyorum. Dikkat ederseniz, son birkaç yıldır Ankara ve İstanbul’da AVM yoğunluğuna müşteri çekebilmek adına “Alışveriş Festivalleri” düzenleniyor.
- Bu durum, ileride AVM’lerin ölü yatırıma dönüşmesine sebep olmaz mı?
- Hiçbir AVM yer verdiği markaların tabelasını indirtmek istemez. Hiçbir yatırımcı alışveriş merkezinin ölü yatırıma dönüşmesini de istemez. Bu nedenle verimlilik sıkıntısı yaşayan AVM’ler o işi kendi içlerinde çözümlemek için değişik yöntemler izler. Son yıllarda mevcut AVM’lerin işletmesi daha önem kazandı. İki rakip AVM’yi aynı danışmanlık şirketinin kiralaması veya işletmesi kadar yanlış bir durum olamaz. Mağaza, “iş yapmazsam en kötü buradan çıkarım” diyor. 100 bin dolarlık mağaza yatırımını riske edebiliyor, ama yatırımcının riski 80 milyon dolar ve riske edilemez. Mesela Camialtı Tersanesi’nin AVM yapılması konuşuluyor. “Cami de yapılacak” deniyor, çok yanlış bir karar! AVM veya camiye karşı değilim, buradan böyle bir anlam da çıkmasın. Diyorlar ki, Dubai gibi yapılacakmış. Dubai’nin yapıya ihtiyacı var, çünkü orası bir çöl, kökleşmiş bir yapılaşması, kültür mirası binaları yok. İstanbul zaten tarih. Yerel yönetimler kaynak yaratmak için böyle şeylere izin veriyorlar ama altyapısı, yol eksikliği, demografik yapısı düşünülünce yanlış yapıyorlar.
- Biraz rakamlarla konuşursak, 31 Mayıs’tan sonra ne kadar insan AVM’lerden elini ayağını çekti?
- Her AVM kendini kollamak zorundadır, bu yüzden müşteri giriş sayılarında sağlıklı rakamların dile getirildiğini sanmıyorum. Cirolarda bir kayıp olduğu ortaya çıktı. Bu, etki tepki olayıdır, perakende sektörü ciddi şekilde darbe yedi. Ancak iş, mağazaları kapatma boyutuna gelmedi. Bir de Gezi Parkı eylemleri boyunca, insanlar sokaktan keyif almaya başladı. Parklara gidip insanlarla birebir iletişime geçmeyi tercih ettiler. Sabahın ilk saatlerine kadar orada olmak, özellikle gençlerin çok hoşuna gitti. Bence cirolardaki bu gerileme biraz da buna da bağlı.
Cumhuriyet Portal
14 Temmuz 2013
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder